ゲストハウス 東京 からの公表
実は (公然の事実ですが)、現在では1 0割ローン (-OO^ローン) が当た-前なのです。
-OO^どころか、諸費用も含めた o^ローンも登場しているあ-さまです(1 7ページ参照)。
軒頭金の正しい求め方「いったい頭金はい-ら貯めればいいのですか?」 私が今まで相談を受けてきたなかで、この質問が実は一番多いんです。
そしてこの質問が一番厄介なんです。
なぜかと言うと明確に「〇〇万円」という答えがないからです。
「Aさんは0円」という場合もありますし、「Bさんは500万円」という場合もあって、十人十色です。
では、その答えはどのように導き出すかと言うと、それは単純で、住宅購入にかかる費用から導き出します。
では、実際の事例で確認してみましょう。
AさんAさん‥頭金はいくらあれば大丈夫でしょうか?‥現時点でいくら頭金を用意していらっしゃるんですか?‥300万円です。
‥なるほど。
では、諸費用なども含めた購入予定の物件の総予算はおい-らですか?Aさん ‥(MIOOO万円です。
私 ‥現在の家賃はい-らで、住宅ローンの返済は毎月い-ら-らいが理想ですAさん ‥現在の家賃は駐車場代込みで8万円です。
住宅ローンの毎月の返済は家賃+2万円の10万円で抑えたいと思っています。
私 ‥ご購入予定の物件はマンションのようですが、修繕積立金と管理費、駐車場代は住宅ローンの毎月の返済額10万円とは別でご用意と考えてよろしいですかPAさん ‥いや、それらの費用も込みで毎月1 0万円で考えています。
私 ‥そうですか。
固定資産税と都市計画税のご負担はどうお考えですかPAさん ∵えっ! まったく考えてませんでした。
どれくらいかかるのですか?‥まあcoooo万円のマンションでしたら、毎月1万円ちょっとの負担になりますね。
そうすると、毎月で考えると税金が1万円、修繕積立金がLOOO0円、管理費が1万円、駐車場代がLOOO0円ということですので、住宅ローンの毎月の返済額は7万円にしないとトータルで毎月10万円にはおさまりませんね。
Aさん ‥けっこうローン以外にも費用がかかるんですね。
私 ‥そうなんですよ。
その辺の説明はセールスマンから聞いていませんでしたPAさん ∵冬え、言っていたような気がしますが-- 。
‥cMLOOO万円の物件ですと、ご希望のローン (フラット3 5等の全期間固定金利のローン) の金利Co'co^ ((NOON年1 2月現在。
以下同様) で期間は3 5年、ボーナス返済なしということで計算すると、毎月の返済額は1 0万446円ですね。
たぶんこの数字だけを見て毎月1 0万円で大丈夫と思っていませんでした?Aさん ‥はい--そうです。
‥これだと3万円の予算オーバーですね。
冒頭にお聞きしましたが、頭金300万円はすでに準備済みということですので、借入金額はcMCMOO万円ですね。
csICMOO万円だと毎月の返済は約9万円です。
これでもご希望より2万円ほど高くなってしまいますね。
Aさん‥ということは、頭金が足りないということでしょうか?‥毎月のローンを含めた住宅支出を1 0万円に抑えたいということであれば、そういうことになりますね。
Aさん ‥毎月1 0万円以上は厳しいので、すると頭金をあとい-ら用意すればいいのでしょうか?私 ‥計算した結果、ローンをrHt>LOO万円にすれば毎月の返済額は7万円になります。
つまり(NLOOO万円(総予算)--Ht>LOO万円(借入金)-cooo万円Aさん ∵えっ! あと450万円ですかけ‥葛頭金不足の解決法 この事例の場合、Aさんが最も重視していたのは「毎月のトータルの住宅支出を10万円に抑えたい」ということでした。
それを実現するには、今の購入希望物件だとあと450万円が必要であるということにな-ます。
そしてその解決法が次の4つです。
㈱①頑張って450万円を貯める②ほかの支出を削って、毎月の住宅支出を1 0万円から1 2万円に増やす⑨この物件をあきらめて'もっと安い物件にする(具体的な総予算はCMOU)0万円)④フラット35をやめ、民間ローンの変動金利で借りる さあ、Aさんは①～④のどれを選んだでしょうか? 答えは④です。
理由は私のコンサルティングの結果です。
ただし、①～④のうちどれが正解ということはありません。
なぜならそれぞれメリット・デメリットがあるからです。
では、それぞれのメリット・デメリットを整理しましょう。
①頑張って450万円を貯める これが最も確実な選択ではありますが、450万円という大金はそう簡単には貯まりません。
また貯めるのに数年かかりますので、希望物件はまずな-なっているでしょう。
これは物件よりも資金プランを重視するタイプの方が選ぶ方法です。
②ほかの支出を削って、毎月の住宅支出を1 0万円から1 2万円に増やす これもけっこう現実的かもしれません。
住宅購入は人生における最も重要なイベントのひとつですので、多少ほかの支出を削ってもという方は多いんです。
ただし、何を削るのかがポイントです。
すでにまった-削れないほど家計がカツカツの場合もありますし、ご主人のお小遣いや生活費を削るのは抵抗があるという方にはお勧めできません。
⑨この物件をあきらめて'もっと安い物件にする (具体的な総予算はcsioino万円) 理屈上はこの方法が最も堅実のようですが、一度気に入った住宅をあきらめるのはなかなか難しいのが一般的です。
住宅より生活重視とはっきりしている人にはお勧めです。
④フラット35をやめ、民間ローンの変動金利で借りる 実はこの方法が最も効果的です。
詳しく見ていきましょう。
濃変動金利で借りる 変動金利はリスク内在型の金利タイプであるため、特にファイナンシャルプランナーにょるアドバイス等では敬遠されがちです。
理由は金利上昇リスクや未払利息(47ページ参照) の可能性があるからです。
さらに、当初の金利が安-毎月の返済額が低-抑えられるので'住宅販売業者が販売促進のために利用するイメージもあり、近年ではこの変動金利はあまり利用されな-なってきました。
その代わりに人気なのが、当初2年や3年の短期固定金利タイプや全期間固定金利タイプです。
変動金利のリスクを本質的、理論的に理解すると、実はリスクはそれほどないことがわかります。
ただし、金利が変動するということに強い不安やアレルギーを覚えてしまう方は、20年以上の長期固定金利や全期間固定金利をお勧めします。
まず間違いはないからです。
しかし、Aさんの場合は、全期間固定のco・CO^では希望の毎月支出をオーバーしてしまいます。
これを解決するのが変動金利での借り入れです。
Aさんは某都市銀行のマイナスrH・T^適期優遇を得て、変動金利でローンを借り入れました。
「適期優遇マイナス ^^」 これが非常に重要です。
近年、目先の低金利にだまされて、当初2年や3年の短期固定金利で多-の方が住宅ローンを借-るようになりました。
これは、それを開発した金融機関やそれを勧めた住宅販売業者にも大きな責任があると私は考えています。
この短期固定金利タイプは当初は大きな優遇をしてくれます(マイナス t-SRやマイナスcsi.o>Rなど)。
ところが、所定の期間が終了すると優遇幅がマイナスO・^hJRになってしまうというのが一般的な仕組みです(2章の1で詳しく解説)。
この事実をきちんと理解して借-る分には問題ないのですが、金融機関も住宅販売業者もほとんど説明しない場合が多-、実際に借-入れて2、3年経ってから気づき、借り換えや家計の節約に奔走することになります。
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